Документы для продажи квартиры: что собрать до первого аванса

Собрать документы «к сделке» — поздно. Документы нужны до аванса. Иначе вы месяц ищете покупателя, берёте деньги за бронирование и только потом узнаёте про согласие супруга, детскую долю или обременение, которое нельзя снять за два дня.

Универсального списка на все случаи нет. Есть базовая папка и развилки. Ваша задача — понять их до публикации объявления.

Базовая папка продавца

Начните с актуальной выписки ЕГРН и документа, на основании которого возникло право: договор купли-продажи, дарение, наследство, приватизация, решение суда, договор участия в долевом строительстве или другой документ по вашей истории. Проверьте ФИО, доли, адрес, площадь, зарегистрированные ограничения и обременения.

Добавьте паспорта участников, сведения о семейном статусе, документы по ипотеке — если она есть, и бумаги, подтверждающие полномочия представителя — если кто-то действует по доверенности. Нотариальную доверенность не надо делать «на всё»: набор полномочий и право получать деньги должны соответствовать вашей модели безопасности.

Для государственной регистрации перехода права базово нужен договор и документы по конкретному случаю. В официальной карточке услуги на Госуслугах отдельно перечислены, например, документы представителя, документы по совместной собственности супругов и подтверждение уведомления сособственников при продаже доли. Сверяйте состав именно со своим сценарием.

Развилка: супруг и совместная собственность

Если квартира приобреталась в браке, даже когда в ЕГРН указан один собственник, проверьте режим имущества. Может потребоваться нотариальное согласие супруга или документ, показывающий иной режим: брачный договор, соглашение о разделе, решение суда. Не спорьте с покупателем фразой «но он не записан в выписке». Вопрос не в строке выписки, а в правовом основании.

Если супруги разводились, меняли доли или покупали объект с особыми условиями, проверка становится точечной. Тут дешевле разобрать историю заранее, чем переписывать договор и переносить сделку в день подписания.

Развилка: ипотека, доли и дети

При ипотеке нужны актуальный остаток долга, порядок банка по досрочному погашению и снятию обременения. При продаже доли — доказательства письменного уведомления остальных сособственников либо их отказ от преимущественного права. Это не рекомендация «на всякий случай»: такой документ прямо указан в перечне для регистрации.

Если собственник несовершеннолетний, требуется отдельный маршрут с органом опеки и нотариусом. Если использовался маткапитал — проверьте, кому выделены доли и как новая покупка защитит интересы детей. Не обещайте покупателю короткий срок, пока не увидели разрешение или не понимаете условия его получения.

Договор — не шаблон из интернета

В договоре должны совпадать объект, собственники, цена, порядок расчётов, сроки регистрации, освобождения квартиры и состав передаваемого имущества. Если деньги идут частями — отдельно описывайте каждую. Если расчёты через аккредитив или ячейку — условия банка должны быть совместимы с текстом договора, а не жить отдельно от него.

Акт приёма-передачи — тоже документ сделки. В нём фиксируют ключи, состояние, счётчики, мебель и технику, дату освобождения. Нельзя заменить его устной фразой «ну мы всё передали». Именно на этом этапе часто появляются споры о вещах, коммунальных платежах и сроках выезда.

Госпошлина: не ставьте старую цифру в бюджет

С 1 января 2025 года порядок расчёта госпошлины за регистрацию прав менялся: для физлиц при кадастровой стоимости объекта до 20 млн ₽ или при её отсутствии ориентир — 4 000 ₽; выше — расчёт по формуле с ограничениями. Плательщика и точную сумму по вашему действию проверяйте через официальные разъяснения Росреестра о пошлине или сервис на Госуслугах, потому что объект, доля, ипотека и регистрационное действие меняют ответ.

Не закладывайте в смету цифру «две тысячи, как раньше» и не обещайте, что всегда платит только одна сторона. Расходы сделки — часть переговоров: их можно распределить договорённостью, но размер и обязанность по конкретному действию проверяют по закону и услуге.

Проверка за 48 часов до аванса

До подписания аванса ответьте письменно на вопросы: кто продаёт, есть ли супруг, ипотека, детские доли и другие сособственники; какие документы уже на руках; что ещё надо получить; какой срок объективно нужен; как пройдут деньги и регистрация. Если ответы расплывчаты, аванс не ускорит сделку — он зафиксирует будущий конфликт.

Отправьте ситуацию в бот. Разберём базовую папку и развилки до того, как покупатель попросит договор.