Налог с продажи квартиры в 2026 году: 3/5 лет, вычет, расходы и кадастр

Налог нельзя посчитать одной цифрой из договора. Сначала проверяют срок владения, основание права, расходы и кадастр. И только потом — ставку. Кто делает наоборот, обычно узнаёт неприятную сумму уже после сделки, когда деньги мысленно распределены на новую квартиру.

Это общий навигатор, не персональная налоговая консультация. Для конкретного расчёта нужны ваши документы и даты. Но порядок проверки один и тот же — его стоит пройти до аванса.

Сначала — есть ли вообще НДФЛ

Общее правило: доход от продажи недвижимости освобождается от НДФЛ, если объект был в собственности не меньше минимального срока. В обычной ситуации это пять лет. Льготный срок три года работает, в частности, когда право получено по наследству, в дар от близкого родственника, по приватизации или договору пожизненного содержания с иждивением. Отдельный сценарий — единственное жильё: ФНС учитывает, есть ли у продавца и его супруга другое жильё на дату регистрации перехода права; жильё, купленное не более чем за 90 дней до продажи прежнего, для этой проверки не учитывают. Проверьте условия по актуальной странице ФНС о продаже недвижимости, а не по пересказу знакомого.

Важна не дата, когда вы разместили объявление, получили задаток или передали ключи. Для проверки единственного жилья ФНС прямо привязывает момент к государственной регистрации перехода права. Поэтому «ещё три года было на момент аванса» — не аргумент. Откройте выписку ЕГРН и правоустанавливающий документ, выпишите дату возникновения права и плановую дату регистрации сделки.

Есть ещё исключения, которые нельзя угадывать: например, продажа жилья семьями с детьми при соблюдении условий закона. Если рассчитываете на льготу, проверьте её до подписания договора. Налоговый маршрут должен быть собран до сделки, а не после неё.

Если срок не вышел: что уменьшает базу

Здесь есть два базовых пути. Первый — вычет до 1 млн ₽ для жилого дома, квартиры, комнаты, участка и доли. Второй — документально подтверждённые расходы на покупку объекта. Выбирают не «что привычнее», а что выгоднее в конкретных цифрах. Расходы можно подтвердить договором, банковскими выписками, платёжными поручениями, расписками и кассовыми документами — ФНС приводит именно такие примеры в разъяснении о вычете и расходах.

Не складывайте два способа по одной и той же покупке. Сначала считайте базу по расходам, затем — по вычету, и сравнивайте. Если квартира куплена давно, документов нет или цена покупки была низкой, вычет может быть единственным рабочим вариантом. Если расходы подтверждены и сопоставимы с ценой продажи — они часто сильнее фиксированного миллиона.

При продаже объекта в долевой собственности вычет не превращается автоматически в миллион на каждого. ФНС указывает, что при общей долевой собственности он распределяется между совладельцами пропорционально долям; при совместной — по договорённости. Это особенно важно до подписания одного договора за весь объект.

Почему «напишем меньше в договоре» не спасает

Если вы продали объект раньше минимального срока и договорная цена ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, налоговый доход могут считать от 70% кадастра. Это не теория: ФНС разбирает именно такой пример на своей странице для продавцов недвижимости.

Значит, до аванса нужны две цифры: цена сделки и кадастровая стоимость на правильную дату. Не текущая оценка из приложения, не старый налоговый кабинет, а кадастр на 1 января нужного года. Если сделка переезжает с декабря на январь, проверка меняется вместе с календарём.

Ставки: 13% и 15% — это не «всё по 15»

Для доходов от продажи недвижимости с 2025 года действует прогрессивная шкала: 13% применяется к части налоговой базы до 2,4 млн ₽, 15% — к части превышения. ФНС показывает расчёт на примере и отдельно подчёркивает, что сначала доход можно уменьшить на подтверждённые расходы. Смотрите разъяснение ФНС о декларационной кампании 2026.

Пример без привязки к вашему объекту: база после расходов — 3 млн ₽. Тогда 2,4 млн облагаются по 13%, а 600 тыс. — по 15%. Ошибка здесь обычно не в арифметике. Ошибка — считать процент от полной цены договора, забыв про расходы, вычет или правило кадастра.

Что собрать до сделки

Сложите в одну папку:

• документ-основание и выписку ЕГРН;
• договор покупки, платёжки, расписки и банковские выписки;
• документы по наследству, дарению, приватизации или ренте — если они влияют на срок;
• кадастровую стоимость на 1 января года регистрации;
• сведения о долях и о другом жилье у вас и супруга, если рассчитываете на правило единственного жилья.

Декларация 3-НДФЛ и подтверждающие документы нужны, когда доход не освобождён и вы уменьшаете его на расходы или вычет. Не выбрасывайте старые платёжки после покупки: для налога они иногда полезнее любой красивой презентации объекта.

До аванса проверьте налоговый сценарий, а не только цену. Напишите в бот «Трёх Ключей»: подскажем, какие данные собрать для предметного расчёта. Это навигация по документам; персональный расчёт при сложной ситуации лучше подтвердить у налогового специалиста.